什么叫商业房地产？商铺的位置形式分类及分类

一、什么是商业地产？ 二、商业地产分类1、开发形式分类2、区位分类3、规模分类4、投资价值分类5、分类按店铺位置及形式分类1、按发展形式分类（1）.商业街店铺；（2）.市场店铺；（3）.社区店铺；） (4）.住宅底层商铺；(5）.百货商店、购物中心商铺；(6）.商业楼宇、写字楼商铺；(7）.交通设施商铺) 2、按位置(1）.市中心商业区；(2）.住宅区附近商业区及其他市中心商业区；(3）.交通枢纽附近商业区；(4）.郊区商业3、按规模（1）.大型-建筑面积超过10000平方米；（2）.中-规模-大型商圈的广泛补充）分布式;(3）.Small ---填补大中型业务空白为人们的生活提供便利。 4、按投资价值分类（1）.“城市”店铺——蓝筹股；（2）.“社区”店铺——潜力股；（3） .“便利”店--冷门小盘股；(4）.专业市场店--高科技股；(5）.其他店铺--“普通股”。5、@ >按店铺的位置和形式分类店面房间和店铺三、什么是购物中心（S.C）是各种零售店和服务设施集中在各种零售业态和服务设施的集合中发展起来的，由企业有计划地拥有、管理和经营。

四、什么是MALL，目前全球最顶级的大型商业地产形态——可定位为10万余平方米规模的零售、娱乐、娱乐综合体，由管理者统一管理，以租赁、餐饮、休闲等综合商业业态经营为主。 五、什么是超市，如何按品类开货架，集中收款，采用自选销售方式，销售生鲜商品、食品，为顾客提供生活用品。零售业态的主要目的。根据商品结构的不同，可分为食品超市和一般超市。大型超市——实际营业面积6000多平方米，可满足客户一次性购买零售业态。按产品结构可分为以食品为主的大型超市和以日用品为主的大型超市。仓储会员店——以会员制为基础，实行存销一体，批发零售。零售业态的主要特点是提供有限的服务和低价商品。 六、步行街的起源最初是因为城市扩张而出现的步行街，尤其是汽车的快速发展，使得人们在郊区生活成为可能。由于城市中心地区过度拥挤和生态环境恶化，人们向郊区迁移。为了重振市中心的活力、魅力和商业状态，政府修建了步行街，让居住在市中心的人们也有一个安静、繁华、方便的购物娱乐场所。步行街永远是城市本身魅力的体现。 七、专卖店、便利店、连锁店、百货专卖店（店）：专营或授权经营制造商品牌和中间品牌的零售业态。

便利店( store) store (Cv.S)：以满足顾客便利需求为主要目的的零售业态。百货店（Dept.）：在大型建筑内，根据不同的商品部门设置销售区域。开展自有零售业态的采购、管理和运营。连锁经营：商业连锁，即经营内容相同、店铺名称相同的几家店铺组成联合体，在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工，简化复杂的经营活动，是一种实现规模经济的商业组织形式。 八、什么是街边小店？街道两旁的商铺和商业楼内的商铺都属于商业街商铺。商业地产研究国外参考： 主要判断要素：人均GDP、城市家庭汽车保有量、人均公共交通条件-4000美元、家庭汽车保有率15-20%、大型商业地产开发（ ）-人均美元开始开发，家庭汽车拥有率为60%，大型商业地产开发（）-成熟开发十四、发展条件（二）商业地产研究亚洲及中国（包括香港、新加坡等）：主要判断要素：人均GDP、城市家庭汽车保有量、公共交通状况、人口密度、总消费状况满、城市家庭汽车保有率15-20% 10 四、@ > 发展情况（三）商业地产研究 我国大型商业地产开发的GDP水平与欧美存在显着差距，但仍有差距的原因他开发大型商业地产项目的主要因素是其人口密度远大于欧美城市，消费总量决定了大型商业地产开发的市场潜力。

商业地产项目发展的基本条件是项目面临的核心商圈消费总量，因为它反映了核心商圈的人口基数，以及核心商圈的能力，包括GDP的水平。十个四、发展条件（四）商业地产研究十个五、商业地产发展定位标准（一）购物中心大发展时代）$12,000仓店崛起8000美元的便利店 6000美元的超市崛起 2000美元到3000美元的百货公司崛起 1000美元的业态兴起 规模一：经济层面 世界上各种零售业态的出现具有一定的规律性 国外大型零售业态的发展经验商业地产（Mall）告诉我们，当一个社会进入汽车时代，Mall的出现是可能的。城市的环路，意味着消费者对汽车的依赖程度更高，只有当一个城市进入汽车社会，或者开始进入汽车社会，一个城市的Mall建设才能真正发展起来。 lop，否则只能是城市类型的购物中心。

十五、商业地产发展定位量表（二）商业地产研究量表三：根据国际城市化进程规律定位大型商业地产项目在世界城市化进程中，城市商业中心的变化有其规律性，我们将城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率低于30%；2、初级阶段城镇化：城镇化率70%3、城镇化后期：城镇化率70%以上五、商业地产发展定位规模（三）商业地产研究）城市商业中心将立足于城市化进程，从这个规律来看，根据城市化发展水平发展大型商业地产是一个不错的选择，在初级阶段，城市化率较低超过 30%。零售业的特点是： - 中部 零售业处于集聚中期，城市化率低于70%的特点： - 向城市几何中心离心分散的商业发展；城市化率70%以上的高级零售业特点： ——离心集聚业务离开城市几何中心，向城市几何中心移动。 五、郊区商业地产发展方向十张（三）商业地产研究这是一种以一定的大型商业业态为基础，辅以其他一些商业的主题购物中心）商场主要有两种类型，一种是以大型超市为主，它的竞争优势是可以进入住宅小区，可以弥补商品线中大型超市的不足商业地产培训知识，并且可以增加一些商业业态和服务业态，既可以降低运营成本，又可以增强对社区的服务功能；二是以大型百货为主体的购物中心往往成为当地的商业中心。中心城区，但在社区一般难以生存。

十大六、商场品类——商业地产研究 该模型商场综合性超大。百货、超市和众多专卖店三种业态全面发力，餐饮娱乐业为辅，可覆盖所有零售和服务行业。购物中心不再是一种商业业态，而是一种商业组织模式，甚至已经作为城市总体规划的基本组成部分，类似于机场、公园、体育中心等城市设施。十大六、商场分类——商场商业地产研究是城市广场。不同的是商业地产培训知识，它不仅限于购物和配套餐饮、休闲、娱乐等，还包括团体旅游、餐饮、休闲、娱乐概念。建设动静兼备、具有基本城市功能的综合体。相比更全面、更适合都市人的各种需求，十个六、商场分类-商业空间步行街是店铺群的组合，为了协调店铺与店铺的关系，以及商店和购物者之间。它们之间的联系往往是通过一条直线形的街道来连接店铺，组织人流。基于安全考虑，街道完全排除车辆，实现步行化。商业空间室内化 室内化就是利用屋顶的覆盖功能，将行人商业活动引入室内，通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对行人活动的影响，营造舒适的环境，这就是商场架构追求目标。

公共空间的社会化 与百货公司和超市不同，购物中心将纯粹的零售商业活动发展为商业活动和社交活动的结合。 10 六、 MALL 的建筑特色 商业地产研究 经营大型商业地产有两个方面需要考虑。建设模式 投资模式 设计模式 管理模式 十七、商业地产开发模式商业地产是一个集开发商、投资者、运营商于一体的有机整体，是一条不间断的链条。商业地产研究十八、建设模式、投资模式建设模式改造及新建如：明发商业广场、SM、世贸中心等如：上海豫园购物中心、上海新天地、厦门福山成大、闽南印象等投资模式 银行 外资贷款 上海地美购物中心、华旅购物中心等商业地产研究5、0@>设计模式、管理模式 设计模式 管理模式 合作管理（瑞景商业广场） 委托国外机构管理（美国全球发展管理）自组织管理公司（SM、明辉）投入管理（大摩世贸中心等）商业地产研究5、1@>商业地产项目开发的三个阶段发展历程 三个阶段 第一阶段——总体规划布局 第二阶段——推广招商e 第三阶段——术后管理。商业地产基础知识培训 蔡志伟是指按用途划分的商业地产，包括酒店、超市、街边小店、大型住宅项目的商业设施、商场、特色商业街区、商业广场、专业批发市场等房地产。格式？ ——你们以什么方式销售5、2@>格式、行业类型？ －－卖什么5、3@>历史电视、网购1980年的八大零售创新－？ 1980 多媒体销售 8 步行购物 1967-？ 1967 步行街 7 自动售货机 1950-1985 二战后自动售货机 店铺 3 同价 1880-1930 1878 单价店铺 2 扩大品种 1860-1940 1852 百货商店 1 特色高潮期 格式开始时间 名称次数5、3@ > 零售业态 手风琴法 综合专业化 杂货店专业化 1860年以前的百货公司 1860年以后的百货公司 1930年以后的便利店 1950年商业街 1960年代城市化城市商业地产背景下的商业地产——“城”与“城”商业房地产一般分布在城市中最重要的城市。位置，最显眼的位置，代表了城市的形象。注重商业地产项目与整个城市的协调统一，才能为城市增光添彩。

“城市”需要有一个更新的概念，否则，“城市”将被建设“美丽”，而“城市”将变得冷漠和呆滞。没有“城”的“城”怎么能称为“城”？十一、解读“城市”与“城市”（一）从“城市”与“城市”的关系看业务发展抓住商业发展的机遇；一是商业发展要具有前瞻性和刺激性，影响和推动城市建设的规模转型，尤其是大型商业地产项目，巨大的商业市场，具有很大的影响力和带动性。十一、解读“城”与“城”（二）城市化背景下的商业地产 城市化背景下的商业地产 未来的商业地产人才，---不仅懂城市运营，更懂商业规律和地产运营复合型人才——站在城市、地产和商业之间，为商业地产项目进行完整的服务流程，包括ding前期的商业定位、营销策划、销售和出租，了解一个企业应该做多大，以及如何匹配商业业态，实现商业与城市、房地产之间最有价值的连接，充分实现市场联动城市与商业、商业与房地产之间。十二、商业地产对人才的要求 城市化背景下商业地产研究 常规业态变化 研究城商地产结合是商业地产开发商面临的最大难题。城市化背景下商业与房地产的连接 商业地产的诱惑是天河城市广场的典范效应。天河城市广场总投资12 天河城市广场建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，已成为广州少有的大型高端购物中心，日均客流量客流30万人次。 2002年整个购物中心的营业额达到36亿，成为广州最繁华的商业中心之一。

十大三、商业地产发展趋势（一）商业地产研究商业地产的三重利润诱惑：一是商业利润与房产升值；资本市场吸引力；三重利润，用物业升值和现金流吸引银行，增加授信额度。商业地产如此吸引人，各行各业的玩家纷纷入水，根据自己的需求设计不同的模式。只是曾经的地产被称为“商业”不再是一个简单的房地产项目，房地产行业资金的快速回笼和物业管理的升值已经成为所有商业地产开发商的规律。十三、商业的发展趋势房地产（二）中外业务发展规模对比分析542.07 零售总额4910 约占零售总额的15% 英国、法国、德国、日本1 6-17% 美国 1.74% 21.4% 约占零售总额的 10% 中国 50 强中国零售商总额（亿元） 美国 50 强零售商（1 亿美元） 商业比例在GDP中，与发达国家相比，中国商业的整体规模太小，大型商业的市场份额很小。 三、商业地产发展趋势（三）2020年后中外连锁店对比2011-2020（10年）1990-2010（20年）中国？1970年后1901-1970（70年） ) 1859-1900 (40 岁) 1960 年后的美国 1901-1960 (60 岁) 1866-1900 (35 岁) 法国 1972 年后 1961-1971 (10） 1926-1960 (35） 日本在同发展阶段）中国与西方国家在成熟阶段的差距是美法100年，日本创新阶段40年，美法日50年。参考文献10 三、商业地产发展趋势（四）2025年后中外百货对比1995-2025（30年）1950-1995（45年）1894-1949（55年）1980年后的中国1930-1979（40 岁） 1900-1929（30 岁） 1850-1899（50 岁） 1950 年后的美国 1914-1950（36 岁） 1880-1914（34 岁） 1852-1880（28 岁） 1974 年后的法国 1938- 1973 (35） 19 23-1937 (14） 1904-1922 (18） 日本距离美国和日本60年，距离法国30年。中国与西方国家的差距，与美国、法国相差50年，与日本相差30年。创新阶段距离美日50年，距离法国75年。将60年衰落阶段的发展阶段与发达国家百货公司阶段的发展阶段进行比较，可以作为商业地产决策的重要参考。十大三、商业地产发展趋势（五）中外超市比较1982-1972-1982（10年）1960-1971（11年）香​​港2020年2001-2020年（20年） 1981-2000 (20 年) 中国 2001 1966-200 (35 年) 1936-1965 (30 年) 1830-1935 (5 年) 美国 1969-1963-1968 (5 年) 1959-1962 (3 年)法国 1990-1960-1989（30 年） 1953-1959（7 年） 日本距离中国和西方国家的成熟阶段大约 30-40 年 不同国家距离美国 50 年，而 30-40 年远离法国、日本和香港。创新阶段距离衰退阶段大约有 30-40 年的时间。发展阶段与发达国家的超市阶段相比。在进行商业房地产决策时，它可以作为重要的参考。 三、商业地产发展趋势（五）日本各类型购物中心对比请参考5000-10 300-500 50-100 停车能力（车辆）2- 6 家百货公司和 2 家综合超市 1 家超市商店构成服装店、服装店、餐饮服务、综合商店、餐饮服务、餐饮服务和其他药店 200 50-100 5-10 1-2 业务小区人口（万人） 10-20 3-5 1-2 商圈半径（公里） 20-30 10-15 5-8 3-5 时间距离（分钟） 2-3 综合超市 2 家专业店 100-200 专业店铺 区域类型 10-20 邻里类型 180-250 20-40 超区域类型 社区类型 10 三、商业地产发展现状（六）商业低门槛的后果 如果门槛太高低，行业企业规模向两极发展，大企业盲目扩张小企业的无节制发展将导致“市场集中度低、竞争过度”。过度竞争市场集中度低十三、商业地产发展趋势（七）商业地产研究总结项目不难看出昔日商业地产市场现状：开发商和投资者表现出众商业地产开发投资热情，项目前期，不少开发商聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费群体定位、行业组合、门店划分等方面进行详细规划。面对越来越挑剔的投资者，商业地产的竞争必然会引入专业化分工，商业地产的发展和成熟意味着消费地产正在向生产地产裂变，商业地产是“三高产品” 》：高风险、高回报、高科技含量。十大四、商业地产市场发展情况（一）